34750元/平方米 宁波“地铁红利时代”真的来了吗?
宁波晚报
01-12 08:44:06 |
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  1月6日,轨道2号线城隍庙站地块,被宁波市轨道交通物产置业有限公司以34750元/平方米,总价约1.83亿元拍下。

  这个楼面价比很多已经建成的商业项目的售价都高,而大部分房产业内人士却表示,并不贵。“城隍庙是什么地段?商铺七八万元一平方米,随便卖!”在众多乐观的期待中,或许我们也需要一点理性的声音。

  地铁+商铺,组成的“最佳CP”

  从徐家漕奶牛场三宗宅地,到江北区财政局南侧地块,再到藕池站地块,其实从去年下半年开始,绿地、大发、万科、凯德、华润等知名开发商已经发力宁波楼市的地铁地块。

  “地铁一响,黄金万两”是很多房产从业者口中的“八字真经”。这一说法也有诸多现实案例的佐证。比如,香港地铁开通后,上盖物业平均升值近50%,投资回报率达到15%;上海地铁运营以来,对于周边商业显示出极强的带动性,最典型的要数莘庄站,其周边的商铺10年内翻了8倍多,有的甚至比上海市中心旺铺还贵;南京地铁1号线沿线的商铺经营4年,商铺价值和营业额平均增长4倍以上……

  地铁来了,谁不想买个商铺?地铁的速度快,载客量大,效率非常高,对商业的带动作用显而易见。

  这回的轨道2号线城隍庙站地块,就属于“商业与地铁无缝对接”———东临城隍庙,西接解放南路,南朝县学街,北向药行街。本来已有“天一商圈、城隍庙步行街、新街商业街、月湖盛园、鼓楼步行街”五大商圈众星拱月,如今再加上串联“机场、火车站、大学城”的轨道交通2号线,以稀缺程度而言,未来建成后被称为“黄金宝铺”,一点都不为过。

  生意好或坏,客流说了算

  未来如此可期,那现在城隍庙周边的商铺店主感受到了么?记者先后走访了城隍庙步行街和新街商业街,听到了一些不同的声音。

  周女士开商铺已经有16个年头了,不足12平方米的店铺每年租金14万元,这个租金在城隍庙商业步行街处于平均线水平。周女士说:“自从城隍庙小吃城搬了以后,来的人比过去少了很多。生意一下子就差了。今年保本都做不到了,只求少亏一点。”周女士指着步行街中间的一块公告板告诉记者,自己在这里那么多年,从没见过哪一年有如此多的房东贴店铺出租转让的信息。“以前哪里要贴哦,都是抢着要的!”

  阿金在与城隍庙一街之隔的新街商业街里卖箱包,6年来,9平方米的店面租金从一年7万元降到了一年1万元。“没人来啦,大家都在网上购物了,除了个别美甲店,服饰箱包的店是开一天亏一天。”记者注意到,新街商业街近一半的店铺都贴着出租的信息。

  在与周女士和阿金的交谈中,两人都表示,现在城隍庙周边的客流量比过去少了很多,店铺生意惨淡。当记者表示,轨道交通2号线可能会带来转机时,两人也都认为不太可能。“2号线早就通车了,坐地铁的人大多是来来往往,专门来逛街购物的人并不多。”

  合理规划是地铁商业成功的关键

  或许现在的城隍庙步行街和新街商业街,不等同于未来要建在轨道2号线城隍庙站地块上的商业项目。

  其实,地铁是把双刃剑,它在带来人流的同时,也在带走人流。这就意味着周边的商铺中会有胜出者,也可能会有失败者。

  杭州地铁1号线凤起商业街于2013年8月8日开街,但由于业态配置不合理,开业一年后商家跑了一半。商业街只好关门谢客,展开了提升改造。重新开放后的商业街,以快消食品类的商铺,取代了之前服装和小商品店铺,最终实现地铁、商铺和顾客三赢的局面。

  类似的做法还有香港地铁物业,其一般分为零售、饮食和娱乐三大块,进行比较均衡和合理的布局。对租户进行精挑细选,对于过时或不适合定位的商家将不予续约,重新寻找一些代表潮流的商家进场经营。

  诚然,地铁正在影响宁波,给大家带来出行的便捷、高效。但我们也要承认,宁波的地铁还没有像北上广那样形成纵横交错的网络,要说靠地铁改变甚至重组宁波城市的商圈格局,还为时尚早。在此之前,如果商业项目要配合地铁实现共赢,还得靠合理规划,切忌盲目跟风。

  宁波晚报记者张小飞

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